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今年是台灣邁入非核家園的第1年。8月23日，一場攸關國家能源政策的公投落幕，儘管核能去留的爭論仍在政治、電力與國安領域延燒，但對多數民眾而言，最直接的影響，已從能源議題轉向空氣品質。

廢核後，再生能源尚未全面接手，火力全開的發電廠加深了空污疑慮。此次公投領銜人黃士修直言：「肺腺癌是國人癌症死因之首，燃煤電廠排放的PM2.5（細懸浮微粒）責無旁貸。」

根據環境部《2024年空氣品質監測年報》，全國78個以PM2.5監測站中，僅19站達標，高達75％的監測站超標，其中近6成、46個為「一般」監測站，在在顯示空污已滲入日常呼吸之中。

空污防治過去多停留在工業區與單點管制，如今政策正走進住宅巷弄、學校、醫療設施等生活場域。《住展》爬梳資料後發現，空氣品質治理不僅是公共衛生議題，更開始改變購屋者的選擇邏輯與房市版圖。

個案映照：台北人的空氣選擇

39歲的小許原本在台北蛋白區尋找套房，但坪數小、單價高，加上長期鼻過敏，始終下不了決定。轉為自由接案後，他將目光轉向宜蘭員山——空氣清新、腹地寬敞，過敏症狀明顯改善。雖然通勤距離增加，但國五與未來高鐵設站的規劃，讓他的生活與工作仍能平衡。

根據宜蘭縣政府統計，近年PM2.5年均值已連續5年達標，AQI年均值已達到良好等級；員山鄉人口成長率達6.85‰，外溢居住需求清晰可見，成為台北通勤族與親子家庭的新興選項。小許的選擇，不只是個人偏好，而是房市新訊號：空氣品質正逐漸成為購屋者評估生活條件的重要指標。

空污變健康議題，兩族群敏感

住商不動產企研室執行總監徐佳馨觀察到，這樣的轉變正在擴散，尤其在兩個族群中尤為明顯：一是年輕的準父母世代，二是高齡或患有慢性疾病的退休族。

對年輕人而言，空污不再是「大人家的事」，而是與過敏、備孕、養育小孩等生活細節息息相關的健康課題。她說：「很多人可能自己就有過敏，或擔心孩子出生後要在什麼樣的空氣裡長大。」至於退休族，則多半在已有病症或療養需求下，轉而尋求空品條件更友善，最好還有醫療資源的區段。

政策進場，空維區走入生活圈

根據瑞士空氣品質監測公司IQAir以PM2.5年均濃度為標準，統計出全球空污最嚴重地區的《2024全球空氣品質年報》，台灣空氣品質從2023年的第45名降至第54名，已連續2年落在橘色提醒等級。衛福部公布的10大死因中，多項慢性病與長期空污暴露相關。

這股關注度也反映在日常消費行為中。恆隆行協理高愉勛指出，2024年台灣清淨機市場銷量約44萬台，較前1年成長12.1％；市場銷售額達41億元，年增9.4％，今年迄今的銷售走勢依舊向上。這些數字背後，顯示空污與健康議題已深入家庭決策，並成為生活型態調整的重要推力。

隨著健康意識的提升，空污來源也在改變——環境部長彭啟明指出，老舊柴油車與機車等未達標的移動污染源已超越工廠等固定污染源，成為日常空氣品質的重要威脅。

這正是空氣品質維護區（簡稱空維區）政策推行的背景。依據《空污防制法》第40條，空維區劃設特定管制範圍，目的在於保護學童、長者、病患等敏感族群免受高污染暴露，常見於學校、醫院、觀光景點、轉運站等人流密集地帶。

其核心作法是限制或禁止高污染排放車輛進入，例如未符合排放標準的柴油車、機車等，並搭配車牌辨識、告示牌、警示燈號與路口稽查等手段執行。部分縣市也結合定期稽查、民眾檢舉獎勵與空品監測數據，適時調整管制強度，讓空維區不只是法規名詞，而是落實在日常交通動線與生活環境的空氣保護網。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

從建商端來看，也開始將空維區納入開發思維。陸府建設副總經理蔣海芃坦言：「講環境綠化不難，但如果能搭上制度治理的脈絡，那才是生活品質的真實保證。」

他指出，像中央公園這種低碳示範區內，未來若能與社區設計、生活機能整合起來，將會是一個具影響力的市場方向，即使短期內市場不見得買單，長期來看，這將成為都市高品質生活的基礎條件之一。

下一站不看利多，靠空氣說話

空維政策的角色，正從單點管制轉變為城市治理的骨幹。當地方政府願意投入資源、整合交通與社區機能，空品防護便能覆蓋住宅、學校、醫療設施，形成真正的生活網絡。

未來，若空維能延伸至更多住宅區與通勤節點，並結合建商的綠能設計與社區治理誘因，將有機會構築「空品× 城市設計×健康照護」的三重架構。購屋時，人們看重的不只是地段或機能，更是城市在長期治理上的承諾與誠意。

空氣品質，正快速成為衡量城市信任度的關鍵指標；在房市競爭愈發激烈的時代，能將空氣品質納入長期承諾的城市與社區，才有機會贏得人口與市場的雙重信任。

根據內政部營建署最新統計，今年前七月，全台商業類建築使用執照核發樓地板面積達15萬8,434坪，雖較去年略減，但開發規模明顯放大；其中，台中市以9萬3,562坪、年增率高達17倍，居全台之冠，顯示台中已成為全台商業投資新熱區。

商總榮譽理事長、鄉林集團董事長賴正鎰8日指出，台中消費實力早已超越雙北，百貨商場、餐飲與零售業營收屢創新高。從2025年底起，多家大型百貨與複合式商場將陸續登場，帶動新興商圈崛起，也讓周邊房市成為建商爭相布局焦點。

統計顯示，今年前七月全台商業類使用執照核發58件、樓地板面積15.8萬坪，總件數雖減少16件，但樓板面積幾乎持平；六都之中以台中表現最突出，核發件數略增4件，面積卻暴增17倍，顯見開發案規模顯著放大。

鄉林不動產研究室分析，疫後消費型態改變，商場空間朝「大型化、多功能化」發展，結合購物、餐飲、展演與休閒體驗。台中位居中台灣核心，吸納雲林、彰化、南投、苗栗等地約600萬人口，龐大消費腹地支撐商業擴張動能。

以新光三越台中店為例，2024年營業額高達258.3億元，穩坐全台百貨龍頭，緊鄰的大遠百以209億元居第三，兩者入列全台年營收逾200億百貨三強之列。在停業七個多月後，新光三越台中店於9月27日重新開幕，適逢928連假再掀人潮與車潮，單日湧入超過7萬人潮，再度展現「店王」商圈強大號召力。

賴正鎰指出，「首店經濟」已在台中成型，新品牌與新業態進駐不僅帶動話題與人潮，更形成群聚效應。新光三越台中店開幕25年以來長期穩居全台業績冠軍，即為最佳例證。

目前台中商場開發進入群雄割據階段。其中，國揚建設北上打造「漢神洲際購物中心」，預計2026年第一季營運；元利建設以全聯入主大潤發後，改名為「大全聯」，同步在東區籌備全聯百貨商場旗艦店，占地面積約4,245坪．地上四層複合式商場 ；冠德建設與中鹿開發合作的「G9-1土地開發案」位於捷運市政府站，規劃結合商場、旅館與辦公空間，將與捷運藍線共站轉乘。

此外，第一大國際開發斥資近300億元、位於高鐵台中站的「D-ONE第一大天地」購物中心，商場規模居全台最大，預計明年底完工，目前結構體如火如荼興建中；富旺國際在台中高鐵特區打造「F Plaza烏日商場」、太子建設亦同步開發大里館與崇德館兩座「太子置地廣場」，其中崇德館8日正式動工，未來規劃引進星巴克、家樂福等60個知名品牌，拚2028年開幕營運。

賴正鎰強調，台中已成為全台零售與商場投資重鎮，龐大商業動能可望推升周邊住宅與商辦市場升溫。隨著建商跨足商場與酒店經營，房地產與商業通路結合更為緊密，不僅提升生活機能，也強化房市保值與抗跌力，預料未來台中將成為兼具商機與生活魅力的零售新核心城市。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

近年房市政策「打住不打商」的態勢明顯，住宅市場受限貸管制措施影響，價格受到壓抑，甚至出現價值被低估的現象；相對之下，商用不動產則在自由市場下逆勢走強。根據實價登錄資料，台北市頂級A辦租金行情屢創新高，單坪5000元的紀錄頻繁出現，市場天花板持續被推高，若以壽險業投資不動產的最低租金投報率門檻2.545%回推資產價格，商辦行情每坪逼近190萬元。

根據市調單位觀察，今年以來頂辦市場出現一波高價租賃潮，包括南山廣場租金單價屢破5000元、A25富邦人壽預租價格亦站穩4200元，甚至有跨國企業以長年租約包下8層樓、估計總租金高達42.5億元；信義計劃區外圍的巨蛋國際中心出現4700元租金單價，台北車站商圈的皇翔台北廣場也出現4200~4300元的交易紀錄。

以北市頂級商辦平均月租4,000元計算，單坪年租金為：

4,000 × 12 = 48,000元

若套用壽險業不動產投資最低租金投報率門檻 2.545% 回推商辦合理單價：

48,000 ÷ 0.02545 ≒ 1,886,793元／坪 房價應達每坪約189萬元，已逼近、甚至超越市中心住宅產品行情。

觀察蛋黃區住宅市場，不乏兼具租金現金流與區位稀有性的置產型產品。以南京松江商圈的琢豐為例，近一年平均成交單價168.61萬元，租金約3600元，投報率約2.562%；永康商圈的PARK259單價約165.8萬元，投報率為2.605%；位於忠孝復興商圈的「志榮BR4」則以平均單價183萬元、租金單價4500元，投報率達2.95%，不僅優於壽險法定門檻，亦顯示市心住宅產品具備相對高報酬與穩定收租優勢。

此外，民生社區的漢來酒店式公寓，租金落在每坪4000~4700元，對照周邊中古大樓行情約126~140萬元，投報率約3.8%；大直明水路段的大直紅典飯店式公寓租金介於5000~7900元，成交單價僅約109萬元，租金報酬率上看5.5%。

綜觀租賃市場，為何蛋黃區租金水準仍高？關鍵在於，大型企業與高階專業人士看重的已非單純空間機能，而是門牌地位所代表的品牌價值與核心優勢，尤其信義計劃區、忠孝復興、台北車站等地段更是身分門面的象徵。

然而，在政策壓抑下，住宅市場回歸自住長期置產主軸，市中心地段的高端住宅更因穩定租金表現與價值支撐，成為高資產族資金配置的新焦點，對比過往商辦價格普遍低於住宅約15~20%，但近年在租金強勢推升與壽險資金挹注下，價差逐步收斂，反讓住宅產品顯現相對價值。以忠孝復興、信義計劃區等A級地段為例，不僅擁有頂級客層租賃需求與供給稀缺優勢，若能成為企業菁英、跨國主管的長租房東，可鎖定穩定收益，循著景氣循環，亦能實現收租＋增值雙軌穩健報酬！

一場數字解讀的戰爭，正在中央銀行與不動產業者間激烈開打。面對建商抨擊信用管制「潑冷水」、「讓業界痛心」，央行昨日罕見強勢回擊，拿出主計處數據直指，營建業對GDP的真正貢獻僅有4.626%，遠低於業者宣稱的11%。這場統計數字之爭，背後牽動的是高達兆元的資金流向與居住正義的敏感神經，更決定了台灣未來經濟發展的方向與內涵。

這場爭議的導火線，源自央行第3季理監事會後發布的黃皮書。

報告中明確指出，2024年營建工程業與不動產業對經濟成長的貢獻分別僅有0.07與0.06個百分點，遠低於製造業的2.68個百分點。不僅如此，這兩大產業的受僱員工人數占比也分別只有5.85%與1.6%，均低於製造業、批發零售業及住宿餐飲業等主要產業。

面對業界的反彈聲浪，央行昨日發出正式澄清，強調所有數據均依主計處公布資料揭露，「央行只是呈現統計事實，並非否定營建業的貢獻」。這份澄清聲明中最關鍵的突破點在於，央行首度詳細拆解了業者引用的11%數字背後的真實組成。

央行分析，在不動產及住宅服務業的產值計算中，僅有兩成可視為該產業的相關產值（約1.516%），其他八成實際上都是「租金設算」也就是自有住宅的設算租金。這項專業的統計區分，讓營建業對GDP的真實貢獻瞬間現形。扣除租金設算後，2024年營建工程業與不動產及住宅服務業的GDP占比合計僅約4.626%，與業者宣稱的11%相距甚遠。

這場數字論戰的背後，反映的是更深層的產業政策思辨。

央行透過精確的統計分析，試圖釐清一個關鍵問題：房地產業是否真如業者所宣稱，是驅動台灣經濟成長的主力引擎？從數據來看，答案顯然是否定的。

賣厝阿明表示，信用管制是穩定民眾居住權益的重要決策，央行這次能夠挺直腰桿對抗產業壓力，確實值得尊敬。雖然過往的管制政策總有開後門的先例，但這次央行的決心令人感佩。從2024年9月至今，民眾對於房價修正已有絕對性的感受，此波信用管制確實有效遏止了投機客與多房族的資產配置，對於自住型購屋與即將購屋的族群產生了絕對正面的效益。

M觀點：央行這次的強勢回應，代表的是貨幣政策思維的典範轉移。

過去「房地產業是火車頭產業」的迷思，正在被客觀數據逐步破解。當製造業對經濟成長的貢獻是營建業的38倍時，台灣沒有理由繼續將過多資源投入房地產市場。這份報告的重要性不在於否定營建業的價值，而在於重新校正社會對各產業貢獻度的認知。

從長遠來看，台灣經濟需要的是更多如半導體、電子零組件這樣具有國際競爭力的製造業，而非不斷堆疊的鋼筋水泥。央行這次選擇用數據說話，堅持專業判斷，正是為了引導資金從套利性的房地產投資，轉向更具生產力的實體經濟。這條路雖然會面臨既得利益者的強烈反彈，但卻是台灣經濟轉型必須堅持的正確方向。

這場數字戰爭的勝負，將決定台灣未來十年的產業發展路徑。是繼續被房地產綁架，還是走向以創新與製造為核心的成長模式？央行的這份報告，已經給出了明確的答案。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，9月未隨檔期效應回溫，燈號維持衰退的黃藍燈，分數是35.6分，與8月近乎持平，六大構成項目呈現「二升、三平、一降」，預售屋推案量、新成屋戶數上升，成交組數、來客組數、議價率持平，待售建案數分數下滑。

住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰分析，9月初的新青安排除水位之外，以及換屋族切結期延長兩利多，加上傳統928檔期的話題激勵，本被期待是否振作信心而帶動房市，如今看來績效不如預期，需求面的追蹤指標建案每週平均來客組數、成交組數各為11.7組與0.7組，分數設定上還是落在最低區間，也就是低無可低的狀態，僅以品牌話題案、相對平價案能攀上單周20組的賞屋量，或是有2組以上的單周成交量，否則不乏案場鴉雀無聲，月底的連假反饋更是等無人。

亦出於買氣依舊維艱，待售建案數量在1400多案的高水位，等同疫情階段，除了去化不易之外，928檔期新案進場又是賣不完仍補貨的情勢，賣壓不難想見，當中以新竹地區增量稍多，買盤興致弱、房價高、量體不小等因素均造就數據攀升。

供給方面走多，主因當然是邁入檔期階段，惟9月的預售推案量為400多億元，雖不比房地合一稅首波實施之際窘況，卻較疫情時期更慘烈，只比8月增80多億元，既使今年928檔期預估量已然保守，恐怕還是有所延推，實際情形呈現落漆，指標案為新北市新莊區的春城建設案，量體約為80億元，其餘推案都在50億元以下，量體稍具看頭的有新北市土城區40億元案量的松陽建設案，與20多億元的新北市鶯歌區、桃園市中壢區的國華、鴻踞建商新案。

新成屋戶數為200多戶，較前月增100多戶，以台北市萬華區的瓏山林新案推出60戶為多，新成屋在早已規畫興建下，更難說延就延，排程上或許本來也是押寶檔期，今年犯太歲只能願賭服輸。

不見跌勢的房價已非新聞，開價與成交價還在一成以內的空間，冷氣團籠罩下卻在新北市中和區、新店區都有今年推案創區域新高的揭露，市場也看好台北市北士科新案價碼再攀高，房價雖喊貴但出價很認份，若以降息趨勢或明年選舉有政策紅利的可能性，要是沒有更多政經意外，著實無法看衰房價表現。

陳炳辰指出，第四季是否有所期待狀況不明，台北市松山區與南港區、新北市林口區、桃園市龜山區、新竹地區的竹北市都有指標案糾結推案進度，影響所及乃北台灣全年推案量有無跌破兆元的慘況，如果買氣與政策仍沒有一定程度打開僵局，要見到年底拉尾盤機率將相當渺茫。